Комментарий к изменениям (Федеральный закон от 28.12.2010 г. №395-ФЗ), освобождающим от НДС выкуп государственной и муниципальной недвижимости малыми и средними предприятиями и индивидуальными предпринимателями…
Комментарий к изменениям (Федеральный закон от 28.12.2010 г. №395-ФЗ), освобождающим от НДС
выкуп государственной и муниципальной недвижимости малыми и средними предприятиями и индивидуальными предпринимателями.
Некоторые арендаторы государственной (муниципальной) недвижимости после 1 апреля смогут выкупить ее без перечисления НДС в бюджет в качестве налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ; п. 2 ст. 1 Федерального закона от 28.12.2010 г. №395-ФЗ). Посмотрим, каких организаций и предпринимателей коснутся эти изменения и насколько они им выгодны.
Условия, при которых выкуп казенной недвижимости не будет объектом по НДС
Чтобы реализация государственной (муниципальной) недвижимости, которую вы арендуете, не облагалась НДС, должны соблюдаться следующие условия (подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 г. №395-ФЗ):
1. Ваша организация (или вы как предприниматель) должна быть субъектом малого или среднего предпринимательства. Субъекты малого и среднего бизнеса – это те, кто соответствует условиям, закрепленным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
2. Предметом сделки должна быть недвижимость, не закрепленная за государственными или муниципальными предприятиями, учреждениями и входящая в государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования (далее – казенная недвижимость);
3. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен с вами в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества… субъектами малого и среднего предпринимательства…»
4. Переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован не ранее 1 апреля 2011 года (статьи 39, 146 НК РФ; ст. 131 ГК РФ).
Как платили НДС при выкупе казенной недвижимости до 1.04.2011г.
Необходимость перечисления в бюджет НДС при покупке недвижимости, входящей в состав казны (п. 3 ст. 161 НК РФ), введена с 2009 года. Только выкуп земельных участков не облагается НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Поэтому если сейчас вы выкупите недвижимость (кроме земельного участка), то вам по-прежнему надо будет исполнять обязанности налогового агента (ст. 24, п. 3 ст. 161 НК РФ):
– расчетным методом определить сумму НДС;
– удержать ее из выплачиваемых продавцу доходов;
– уплатить в бюджет;
– выписать самим счет-фактуру от имени продавца (абз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ).
Преимущества старого порядка в том, что этот входной НДС плательщики налога (те, кто применяет общую систему налогообложения) могут принять к вычету (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
То есть таким организациям и предпринимателям могло оказаться выгоднее ускорить сделку. Поскольку при покупке казенной недвижимости до 1 апреля 2011 года они могли из ее цены по договору вычленить НДС и принять его к вычету, тем самым фактически уменьшив для себя расходы на покупку.
Ну а существенный минус старого порядка в том, что иногда в договорах о выкупе казенного имущества указывают, что цена не включает в себя НДС. И органы власти требуют (и, в общем-то, они правы), чтобы покупатель перечислил им всю сумму полностью – без всяких налоговых изъятий.
Минфин, конечно, разъяснял, что поскольку в таких договорах указывается рыночная цена выкупаемого имущества, то она уже включает в себя НДС (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ; Письмо Минфина России от 19.10.2009 г. №03-07-15/147).
Однако если в договоре и отчете оценщика указано, что цена не включает в себя НДС, то даже суд может посчитать, что покупатель должен заплатить в бюджет НДС из собственных средств (сверх цены договора). А продавцу покупатель должен перечислить всю сумму, указанную в договоре (Постановление ФАС СЗО от 26.11.2010 г. №А05-2419/2010). Правда, однажды организация выиграла спор – суд признал недействительным распоряжение местной администрации о приватизации недвижимости в части указания его рыночной стоимости без ссылки на то, что в нее включен НДС (Постановление ФАС ВСО от 22.11.2010 г. №А33-4791/2010).
Неплательщикам НДС старый порядок – лишние хлопоты. К примеру, организации и предприниматели, применяющие «упрощенку» или находящиеся на ЕНВД, перечислить в бюджет налог должны, а вот к вычету его принять они не могут (п. 3 ст. 161, пп. 2, 5 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ). НД
С им нужно учесть в стоимости приобретенного имущества (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Причем за неудержание и неперечисление агентского НДС налоговая может оштрафовать (ст. 123 НК РФ)
Примечание. Правда, плательщикам ЕНВД старый порядок может быть выгоден при дальнейшей перепродаже выкупленного имущества. Ведь, по мнению контролирующих органов (с которым можно, конечно, спорить, но сейчас не об этом), продажа недвижимости не относится к деятельности, облагаемой ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). А значит, во избежание споров «вмененщик» должен начислить и заплатить НДС при продаже недвижимости (Письма Минфина России от 02.04.2010 г. №03-11-06/3/50, от 12.02.2008 г. №03-11-04/3/59). Но если имущество было учтено вместе с входным НДС, то при его продаже в налоговую базу по НДС надо включить не всю продажную цену (без НДС), а только разницу между ценой реализуемой недвижимости (с учетом НДС) и остаточной стоимостью этого имущества с учетом переоценок (п. 3 ст. 154 НК РФ).
Плюсы и минусы нового порядка «безэндээсного» выкупа казенной недвижимости
Как вы, наверное, уже поняли, плюсы нового порядка – зеркальное отражение недостатков старого порядка. Освобождение сделки по выкупу государственной и муниципальной недвижимости от НДС снимает споры с властями (местными или более высокого уровня) по поводу цены договора. Поскольку НДС расчетным путем вычленять уже будет не нужно, вам надо будет просто перечислить продавцу сумму, указанную в договоре.
И не будет никаких счетов-фактур, а также претензий налоговой к вам по поводу «агентского» НДС. Это особенно удобно неплательщикам НДС (применяющим «упрощенку», платящим ЕНВД и т.д.).
Новый порядок может привести к увеличению расходов тех, кто применяет общую систему налогообложения. Ведь оценщики должны определять цену недвижимости по данным рынка. А рыночная цена должна включать в себя НДС. Да вот только этот НДС не будет выделен, и к вычету вы его не сможете принять.
Не изменились правила уплаты НДС при выкупе госимущества, у которого есть балансодержатель
Учтите, что если вы выкупаете государственную (муниципальную) недвижимость, закрепленную за государственным (муниципальным) предприятием или учреждением, то обязанностей налогового агента у вас не было (п. 3 ст. 161 НК РФ). Нет их и после 1 апреля 2011 года. Причем независимо от того, относитесь ли вы к субъектам малого и среднего бизнеса или нет. В этих случаях НДС в бюджет заплатить должен продавец недвижимости. И он же должен выставить вам счет-фактуру.
* * *
Поправки сняли споры о том, должен ли в договорной цене быть НДС или нет. А значит, бухгалтерии хлопот будет меньше, не надо ломать голову: перечисляем продавцу полную сумму, указанную в договоре, и все. И с этой точки зрения можно порадоваться поправкам.
Л. Елина, «Главная книга», №03, 2011 г.
