Вопрос: Продаем частный дом с участком за 4 млн рублей. В проекте договора, предъявленном риэлтором, обозначили стоимость дома и земли равными (2+2). Дом оформлен по наследству давно — более 10 лет, а вот земельный участок переоформили на себя только в этом году. Как удобнее оформить сделку, чтобы разумно заплатить налоги? И когда же возникает право собственности на объект недвижимости — во время государственной регистрации права или во время фактического вступления в наследство?
Это письмо поступило в газету от нашего читателя. Ответ на второй вопрос попытался дать Минфин в своем недавнем письме от 01.10.14 г. за №03-04-05/49111. Правда, там была усложненная ситуация — в 2014 г. была выделена в натуре доля в праве собственности на жилой дом. Жилой дом и земельный участок унаследованы в 2007 году.
Как следует из логики названного письма, при разрешении вопроса следует рассматривать сразу три важнейших документа: ГК РФ, НК РФ и Закон о госрегистрации. Вот тут-то и возникают коллизии. Минфин пытался внести ясность, но до конца этого не сделал.
Итак, согласно статье 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к наследникам. Статьями 1114 и 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Таким образом, у наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя.
Налоговый кодекс (в соответствии с п. 17.1 ст. 217) трактует, что не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами от продажи недвижимого имущества, в т.ч. земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Где же конфликт? Да в формальностях. Ведь для того чтобы получить Свидетельство на право собственности, необходимо провести процедуру регистрации. Вместе с этим, на основании статьи 219 Гражданского кодекса, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. А что, разве ранее, до госрегистрации, мы не были собственниками этого участка? По факту были, даже судиться могли при необходимости — как собственники, а вот в госреестре не значились. Так какой же из обозначенных выше законов главней? Да никакой — каждый сам по себе. Нам для исчисления налогов важен Налоговый кодекс, посему мы и пользуемся его постулатами. Ну, а поскольку признать за нами право на трехлетний мораторий или не признать — зависит целиком от налогового инспектора, проверяющего нашу декларацию, то возможны и варианты. Здравая логика позволяет понять: старые документы подтверждают, что действительно вы владели участком 7 лет (читай — льгота есть). Формализм, базирующийся на сведениях из госреестра, побуждает сказать, что льготы у вас нет…
А так как любые налоговые конфликты вначале разрешаются в самой структуре ФНС, то в худшем для вас случае надлежит обратиться с заявлением к руководителю ИФНС. Не в суд. В него вы будете обращаться, если вам дадут отрицательный ответ уже на областном уровне.
Совсем иная ситуация в варианте, если мы выделяем из нашей собственности его часть и проводим регистрацию. Пунктом 9 статьи 12 ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ \»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав, и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Поскольку выдел в натуре доли в праве собственности на жилой дом приводит к возникновению нового объекта недвижимости, срок нахождения в собственности такого объекта исчисляется с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В заключение приведем фрагмент вышеуказанного письма Минфина. <…. Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. >
О. Скворцов
